Erstellt am 23. Mai 2013, 14:23

Der Vertrag zum Bauen. Rechtsanwalt Dr. Kurt Weinreich hat wertvolle Tipps, wie ein Bauvertrag aussehen soll.

 |  NOEN, WODICKA
Wer kennt ihn nicht, den Traum vom eigenen Heim. Die wichtigste Grundlage für einen reibungslosen Ablauf des Baus ist ein umfassender schriftlicher Vertrag, der Bauvertrag. Dies ist die Vereinbarung zwischen Bauherrn und Bauunternehmer über die Erbringung von Bauleistungen. Hier eine kurze rechtliche Hilfestellung zum Thema „Bauvertrag“.

NÖN: Worauf muss man bei Einzelleistungen oder bei „schlüsselfertig“ achten?
Weinreich: Bei einem Bauvertrag über Einzelleistungen steht der Bauherr vielen verschiedenen Facharbeitskräften – wie Maurer, Dachdecker, Maler und Installateure – gegenüber. Neben einem größeren Koordinationsaufwand gibt es hier viele Vertragspartner, mit denen die Haftungsfragen einzeln zu klären sind. Bei einem „schlüsselfertigen“ Bauvertrag werden sämtliche Leistungen an ein Unternehmen vergeben. Der Bauherr muss die Haftungsfragen mit nur einem Ansprechpartner vertraglich festlegen. Die Koordination der Fachkräfte übernimmt dann der Bauunternehmer.

"Fertigstellungstermin im Bauvertrag festlegen"


Die Leistungsbeschreibung ist der Kern des Bauvertrags. Was muss sie beinhalten?
Weinreich: Die Leistungsbeschreibung ist von zentraler Bedeutung in jedem Bauvertrag, denn an ihr orientieren sich sämtliche Haftungs- und Preisfragen. Grundlage dafür ist ein Plan des Objektes mit sämtlichen gewünschten Eigenschaften. Je sorgfältiger sie erstellt wird, desto weniger Probleme können sich im Nachhinein ergeben. Der Begriff „schlüsselfertig“ ist gesetzlich nicht genau definiert. Daher sollte die Leistungsbeschreibung so detailliert wie möglich festgesetzt sein, z. B. ob die Böden verlegt werden, die Küche eingebaut wird oder Malerarbeiten durchgeführt werden. Es sollten ebenfalls die Anzahl der Fenster und Türen und die Anordnung der erforderlichen Anschlüsse festgelegt werden.

Die Preisvereinbarung: Soll diese pauschal oder nach tatsächlichem Verbrauch abgewickelt werden?
Weinreich: Bei der Preisvereinbarung gibt es wiederum zwei Varianten: Es kann eine Verrechnung nach tatsächlich verbrauchten Materialien und tatsächlich aufgewandter Arbeitszeit vereinbart werden.
Allerdings ist hier der Endpreis schwer einschätzbar.
Üblich ist jedoch die zweite Möglichkeit, die Pauschalvereinbarung: Hier ist ein Pauschalpreis zu zahlen, sofern sämtliche vereinbarten Leistungen erbracht wurden. Wenn zusätzliche, nicht in der Leistungsbeschreibung enthaltene Leistungen erbracht oder Materialien verbraucht wurden, hat der Bauherr die zusätzlichen Kosten zu tragen.
Stellt es sich heraus, dass in der Leistungsbeschreibung falsche Mengen angegeben oder Leistungen vergessen wurden, kann es nachträglich zu Problemen kommen. Es ist daher zu empfehlen, das Mengen- und Vollständigkeitsrisiko vertraglich auf den Bauunternehmer zu übertragen.

Was muss man bei den Terminen und Zahlungsbedingungen beachten?
Weinreich: Die Bauzeiten und der Fertigstellungstermin sollten ebenfalls konkret im Bauvertrag festgelegt werden. Bei Nichteinhaltung der Termine ist eine Konventionalstrafe zu vereinbaren das bedeutet, dass der Bauunternehmer einen bestimmten Betrag als Schadenersatz für jeden Verzugstag leisten muss. Es ist empfehlenswert, anteilige Zahlungen nach Teilabnahmen zu vereinbaren. Im Bauvertrag sollte festgelegt sein, dass Teilleistungen nach der Durchführung von einer fachkundigen Person abgenommen werden und die Zahlung erst nach ordnungsgemäßer Durchführung der Arbeiten erfolgt.

Wenn doch etwas schief geht: Wer haftet für Mängel?
Weinreich: Mängel können gegenüber dem Vertragspartner geltend gemacht werden. Der Bauunternehmer haftet dafür, dass das Werk nach Fertigstellung die im Vertrag vereinbarten Eigenschaften aufweist.
Bestehen Mängel, kann der Bauherr vorerst im Rahmen der Gewährleistung nur auf Verbesserung bestehen. Erfolgt die Verbesserung nicht in einer angemessenen Frist, kann der Bauherr die Mängel von einem anderen Unternehmen beheben lassen und eine Übernahme der Kosten vom ursprünglichen Vertragspartner verlangen.Die Gewährleistungsfrist beträgt bei unbeweglichen Dingen drei Jahre. Bei konkretem Verschulden hat der Bauherr zusätzlich Anspruch auf Schadenersatz, der innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger geltend gemacht werden muss.

x  |  NOEN, zVg


Dr. Kurt Weinreich ist
Rechtsanwalt in St. Pölten.
E-Mail: kanzlei@tws-rae.at

Mehr zum Thema Bauen und Wohnen lesen Sie im Sonderprodukt >> "Bauen, Wohnen, Energiesparen".