Noch wird eifrig gebaut: 940 neue Einheiten, aber keine „Riesenbauten“

Wer in eine Neubauwohnung im Burgenland einzieht, darf sich über eine durchschnittliche Wohnfläche von rund 75 Quadratmetern und Freiflächen am Balkon, auf der Loggia, der Terrasse oder im Garten im Ausmaß von zwölf Quadratmetern freuen. Zum Vergleich: In der Steiermark muss man sich mit durchschnittlich 62 Quadratmetern Wohnnutzfläche begnügen.

Diese Zahlen hat Exploreal erhoben, Betreiber einer Bauträgerdatenbank. Ausgewertet wurden 256 Neubauprojekte mit rund 3.000 Wohneinheiten, die in den Jahren 2021 bis 2023 fertiggestellt wurden. Die hohe Quadratmeteranzahl sei auf den großen Anteil an Reihen- und Doppelhäusern zurückzuführen, erklärt Alexander Bosak, Geschäftsführer von Exploreal: „Das Burgenland ist das Bundesland, in dem die Projektentwickler im österreichischen Durchschnitt die meisten Reihen- und Doppelhäuser entwickeln.“

25 Prozent der Projekte entfallen auf Reihen- und Doppelhäuser, das ist der Spitzenwert in Österreich. Auf Platz 2 liegt Niederösterreich mit einem Anteil von 17 Prozent. Zugleich werden im Burgenland die kleinsten Projekte errichtet: Nur zwölf Wohneinheiten entfallen durchschnittlich auf ein Wohnbauprojekt.

„Riesige Wohnbauten, wie wir sie aus den anderen Bundesländern kennen, gibt es nicht, was sicherlich zu den großen Vorteilen des Burgenlandes zählt und eine hohe Wohnqualität schafft“, sagt Ludwig Bresich, Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Burgenland.

In Eisenstadt, wo Grund und Boden ein knappes Gut sind, werden übrigens pro Wohnprojekt bereits durchschnittlich 28 Wohneinheiten errichtet. Bezogen auf die Einwohnerzahl erreichte Eisenstadt im Zeitraum von 2021 bis 2023 mit 19 Projekten die höchste Fertigstellungsquote.

Im Burgenland errichten gemeinnützige Wohnbauträger 84 Prozent der Neubauwohneinheiten, das ist österreichweit ein Rekord. Zum Vergleich: In Vorarlberg ist es genau umgekehrt - im westlichsten Bundesland entfallen 80 Prozent der neu errichteten Wohneinheiten auf gewerbliche Bauträger. Österreichweit liegt die Quote der gewerblichen Wohnbauträger bei drei Fünfteln.

In den Bezirken Mattersburg, Oberpullendorf und Güssing betrug im Erhebungszeitraum der Anteil gemeinnütziger Bauträger sogar fast 100 Prozent. Nur in Eisenstadt zeigten die gewerblichen Unternehmen mit einem Anteil von 30 Prozent eine etwas höhere Präsenz.

800 Wohneinheiten wurden 2023 fertiggestellt, 940 werden es heuer sein. Wiederum wird der Großteil der Einheiten im Segment der geförderten Mietwohneinheiten errichtet.

Bei ihren Prognosen für künftige Projekte seien die gemeinnützigen Wohnbauträger jedoch sehr zurückhaltend: „Kein Bauträger hat angegeben, mit Projekten 2026/2027 fertigzuwerden. Da gibt es zwar sicher etwas in der Pipeline, es ist aber schon ein Zeichen, dass sie sehr vorsichtig sind“, so Bosak.

„Wie in anderen Bundesländern bremsen Baupreise und Zinsen die Bautätigkeit ein“, erklärt der selbstständige Immobilien-Makler Ludwig Bresich. Viele Bauträger seien derzeit vorsichtig, weil sich schwer kalkulieren lasse, was das Projekt letztlich kosten werde, und unsicher sei, ob Interessenten die erforderliche Finanzierung bewilligt bekommen.

Deshalb gebe es jetzt Überlegungen zu Maßnahmen, um die Bautätigkeit anzuregen und die Baufirmen zu unterstützen, damit diese nicht Fachkräfte verlieren wie die Gastronomie während der Pandemie, so der Makler. Die KIM-Verordnung der Finanzmarktaufsicht legte 2022 strengere Rahmenbedingungen für Wohnbaukredite fest. „Das schränkt die Möglichkeiten der Interessenten ein“, sagt Ludwig Bresich.

Für Unsicherheit sorge auch die Ankündigung des Landes, über eine Tochterfirma der Landesimmobilien GmbH selbst mit der Errichtung von Wohnungen zu beginnen. „Man weiß noch nicht, in welche Richtung das geht. Viele warten einmal ab“, sagt Ludwig Bresich.

Der Bauträger des Landes, die SoWo („So wohnt“) Burgenland, kündigte im Vorjahr sieben Pilotprojekte mit Baustart 2023 an, zwei davon wurden auf der SOWO-Website bislang veröffentlicht: Sechs Doppelhaushälften in Pinkafeld und fünf Wohnungen in Stuben sollen bis zum 4. Quartal 2024 fertiggestellt sein.

Unter Berücksichtigung aller "Turbulenzen" der Baubranche liege man gut im Zeitplan und werde rechtzeitig die Projekte für das heurige Jahr präsentieren, heißt es aus dem Büro von Wohnbau-Landesrat Heinrich Dorner.

SoWo trat mit dem Anspruch an, günstigeren Wohnraum zu schaffen. Das sei möglich, weil die Landesgesellschaft einerseits keinen Profit erwirtschaften möchte und andererseits nicht den Zwängen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes unterliege, heißt es seitens des Landes.

Menschen mit geregeltem Einkommen sollen, verspricht das SoWo-Konzept, mit ihren monatlichen Mietbeträgen den vorab fixierten Kaufpreis für ihre Wohnung abbezahlen können, ohne eine Anzahlung zu leisten und einen Kredit auf- oder übernehmen zu müssen.

Landesrat Heinrich Dorner: „Die Projekte der SoOWo (So wohnt Burgenland GmbH, Anm.) bieten Wohnen und Eigentumsfinanzierung aus einer Hand zu klaren Bedingungen und bestmöglichen Konditionen. Sie sichern den Menschen leistbares Eigentum und schützen sie vor Armut im Alter. Die Menschen müssen vom System des Wohnbaus profitieren und nicht der Wohnbau von den Menschen.“

Ludwig Bresich, Obmann Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Wirtschaftskammer: „Die Baufirmen sind vorsichtig geworden, weil die Nachfrage nach Bauleistung stark gesunken ist. Die Anträge auf Baugenehmigungen gingen zurück und für 2025/2026 wird ein Rückgang bei der Fertigstellung von Wohnbauten erwartet.“

Alexander Bosak, Geschäftsführer Exploreal: „Von den steigenden Neubaupreisen hat lange der Sektor der gebrauchten Wohnungen profitiert. Als Reaktion auf die Diskussion über Nachhaltigkeitskriterien wird da aber jetzt mehr auf Sanierungserfordernisse wie Heizungstausch oder Isolierung geschaut. Das macht sich nun bei den Gebrauchten durch fallende Preise bemerkbar.“